住宅ローンの選び方とおすすめ｜金利・手数料を徹底比較

金利の絶対値ならネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行・楽天銀行）が圧倒的優位、団信の充実度や対面相談の安心感を取るならメガバンク（三菱UFJ銀行等）という二極化が2026年の構図です。住信SBIネット銀行 住宅ローンは変動金利0.298%（通期引下げプラン）、auじぶん銀行 住宅ローンは0.298%（au金融優遇後）、PayPay銀行 住宅ローンは0.349%、楽天銀行 住宅ローンは0.652%と、ネット銀行勢の最低水準は0.3%前後で並びます。三菱UFJ銀行 住宅ローンの変動金利は0.345%（最優遇）と、ネット銀行最安と0.05%程度の僅差まで詰まりましたが、金利差0.1%で3,000万円・35年なら総返済額が60万円違ってきます。事務手数料・保証料・団信を含めた総コストで比較するのが必須です。

変動金利0.298%の業界最安水準と、全疾病保障団信が無料付帯される充実度の両立で、ネット銀行系住宅ローンの基準形として君臨しています。住信SBIネット銀行 住宅ローンは「疾病保障付き団信プラスα」が金利上乗せ0%で利用でき、3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）診断で住宅ローン残債が0円になる保障が標準です。同等保障を他行で付帯すると年0.2〜0.3%の金利上乗せとなるため、実質金利差は0.5%超に広がります。事務手数料は借入金額の2.2%（税込）ですが、auじぶん銀行 住宅ローン・PayPay銀行 住宅ローン等も同水準のため、コスト構造に大差はありません。SBI証券・住信SBIネット銀行で資産形成も同じIDで管理できる利便性が、20〜40代の支持理由です。

今後10年金利が大きく上昇しないと判断するなら変動金利、ライフプラン上「返済額固定」の安心感が必要なら固定金利という、リスク許容度と性格で決める二択です。2026年現在、変動金利は0.3〜0.6%帯、フラット35（住宅金融支援機構）の固定金利は1.7〜2.0%帯で、金利差は1.0〜1.5%と大きく開いています。3,000万円・35年で計算すると、変動0.4%なら毎月返済7.7万円、固定1.8%なら毎月返済9.6万円と、月1.9万円・35年で約800万円の差です。住信SBIネット銀行 住宅ローン・auじぶん銀行 住宅ローン・PayPay銀行 住宅ローン・三菱UFJ銀行 住宅ローンいずれも変動金利を選ぶ世帯が7割超ですが、フラット35の安心感は固定金利でしか得られない価値です。

①勤続年数（最低2〜3年）、②年収（最低400万円目安）、③他借入有無（カードローン・自動車ローン）、④物件評価額、⑤健康状態（団信加入可否）の5点が主要審査項目です。住信SBIネット銀行 住宅ローン・auじぶん銀行 住宅ローン・PayPay銀行 住宅ローン等のネット銀行は、勤続2年・年収400万円超・他借入なしの会社員ならほぼ通る審査基準で、自営業者やフリーランスは過去3年の確定申告書提出が条件です。三菱UFJ銀行 住宅ローン・楽天銀行 住宅ローンも基本的に同水準の審査で、物件評価額の8〜9割を融資上限とするため、頭金1〜2割を準備できると審査が通りやすくなります。事前審査（仮審査）は3〜7日、本審査は2〜3週間が標準的な期間で、複数行で同時申込みするのが王道です。

住宅ローン金利が0.3〜0.5%の超低金利帯なら繰上返済より新NISA・iDeCoでの投資が期待リターン面で有利、金利1.5%超ならまず繰上返済というのが2026年の合理解です。住信SBIネット銀行 住宅ローン変動0.298%に対し、新NISAでオルカン積立すれば過去30年実績で年率5〜7%のリターンが期待でき、ローンを残しつつ投資に回すほうが20年スパンで100〜300万円の資産差につながります。一方、フラット35固定1.8%等の高金利ローンは繰上返済の利息軽減効果が確実なリターンとなり、リスクなしで「年1.8%の利益」を確定できます。住宅ローン控除（年末残高の0.7%）の適用期間（13年）中は繰上返済を控え、控除終了後にまとめて返済するのが税効率最大化の定石です。

①金利差0.5%以上、②残期間10年以上、③残債1,000万円以上、の3条件すべて満たすときが借り換えメリットが手数料を上回る目安で、シミュレーションで総返済額が50万円以上減るかを必ず確認します。例えば三菱UFJ銀行 住宅ローン金利1.0%・残債2,000万円・残期間20年から、住信SBIネット銀行 住宅ローン金利0.4%へ借り換えると、総返済額が約120万円減少、借り換え手数料（事務手数料2.2%＝約44万円）を引いても75万円のメリットが残ります。auじぶん銀行 住宅ローン・PayPay銀行 住宅ローン・楽天銀行 住宅ローンも借り換え専用プランを用意しており、特に楽天銀行は楽天証券・楽天市場利用者向けの優遇金利を提供しています。借り換え時は団信の年齢・健康状態審査が再度入る点に注意が必要です。